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[股票杠杠]房企融资转战国内!4月地产债规模井喷,信托融资成本仍在下降…

房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。
2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,中资房企纷纷转战国内发债融资,4月第一周的融资规模超过200亿元。
与此同时,中资地产美元债发行降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示,4月第一周,境外发债仅旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。
在宽松的资金环境之下,地产信托额度没有增加,融资成本则出现一定程度下行。
有信托公司业务负责人表示,“近来地产信托融资成本下降不是因为流动性充裕,而是因为市场形势不好,房地产企业暂缓拿地和并购项目,新的融资需求下降。”
上述人士认为,2020年房企融资成本两极分化将更加严重,优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反,也有部分房企越来越难找机构融资。

信托融资成本稍有下降
某央企背景信托公司团队负责人向信托百佬汇记者表示,虽然目前流动性充裕,但地产信托额度紧张,公司真正放行的地产项目很少。“总体来说,融资利率有所下行,资质较差的房企还是融资困难。”
上述人士坦承,“前来洽谈信托融资的中小房企仍不在少数,尽管各家公司融资成本不一,能走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”
2019年下半年以来,房地产信托已连续多个季度募集规模下滑。用益信托数据显示,2020年一季度,房地产类信托募集资金1365.2亿元,环比下滑20.86%。
用益信托研究员喻智表示,一方面,2019年下半年以来,房地产信托经历了多轮窗口指导和调控,目前房地产信托额度依旧是监管的“杀手锏”;另一方面,受2020年一季度新冠疫情冲击,楼市停摆,房地产开发也全面停下来,除了信托公司无法开展相关业务外,房企的融资需求萎缩。
对于后续,喻智认为,随着疫情得到控制,房地产行业复工复产形势好转和融资需求增加,二季度房地产类信托业务可能会好转,但仍受制于监管,不大可能会出现暴增情况。从长期来看,房地产类信托的增长关键在于转型,房地产市场具有稳定且庞大的资金需求,但以开发贷为主的房地产业务模式需要转变。

美元债从井喷到清淡
根据Wind数据,3月房地产境外债发行规模为403亿元,环比增长57%,同比下滑9%。整体来看,一季度境外债发行规模依然保持正增长,达到1947亿元,同比增长0.5%。
中信建投证券固收团队将2020年地产美元债发行氛围三个阶段:1月疫情之前的爆发期;2月疫情爆发之后的真空期;3月全球流动性紧张的共振期。
第一阶段:密集发债,成本下移。今年1月以来地产美元债井喷,当月发行量达到172.1亿美元,创历史单月发行新高,相较去年同期107.7亿美元大幅增加59.8%。在供需两旺的背景下,房企普遍拉长期限,且发行票面利率较2019年均有不同程度下降。
第二阶段:疫情爆发,发行真空。进入2月以来,我国疫情进入爆发期,企业延迟复工,大部分城市交通严格管控,整体经济活动处于停摆阶段。2月地产美元债发行量骤降,仅为39.94亿美元,同比下滑61.7%。在销售真空且融资政策仍从严的背景下,部分房企选择发行364天短期美元债进行周转,融资成本面临分化。
第三阶段:全球共振,估值调整。3月之后,全球疫情爆发,美股数次熔断,全球主流股票指数跌幅均在20%以上,传统避险资产黄金、美国中长期国债等也未能幸免,全球流动性紧张加剧。投资者加大售出信用债的力度,低流动性的高收益债券被恐慌抛售,3月以来,中资高收益美元债价格“断崖式”下跌。
如今,房地产企业的融资主战场已从海外切回国内。
2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,多家房企纷纷转道境内发债,其中4月第一周的融资规模超过200亿元。

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